Sale and leaseback -järjestelyt
Viime vuosina sale and leaseback -järjestelyjen suosio on kasvanut Suomessa entisestään ja sitä voidaan pitää samanlaisena prosessina kuin muita kiinteistöjen myyntejä. Koska myyjä jää vuokralaiseksi kiinteistöön, tulee vuokrasopimukselle asettaa erityistä painoarvoa.
Sale and leaseback -järjestelyt pienentävät lähtökohtaisesti kiinteistön myyjän riskiä. Järjestelyt parantavat myös vakavaraisuutta vapauttamalla pääomaa liiketoiminnan kasvattamiseen ja vähentämällä ulkopuolisten rahoitusjärjestelyjen määrää. Yritysten kannalta tärkeintä on, miten saadaan parhaalla pääomarakenteella käyttöön toiminnan ja tuotannon kannalta olennainen kiinteä tai irtain omaisuus.
Muita sale and leaseback -järjestelyjen etuja ovat: kiinteistön ylläpitoon liittyvän hallinnollisen työn väheneminen, kustannusten ennakoitavuus ja budjetoitavuus sekä mahdollisuus käyttää pääomaa kannattavampiin investointeihin. Sale and leaseback saattaa lisäksi tarjota yritykselle huomattavia veroetuja toimitilakulujen vähennysoikeuden johdosta.
Ostajalle sale and leaseback -järjestely mahdollistaa pitkäjaksoisen tuoton jaksottamisen sekä alhaisten pitkien korkojen hyödyntämisen. Kiinteistöjen arvonnousu houkuttelee sijoittajia erityisesti kasvukeskuksissa. Kiinteistösijoittajille monipuolinen kiinteistöportfolio, vuokraustoimintojen kokonaisvaltainen kehittäminen ja esimerkiksi kiinteistörahastojen perustaminen luo turvaa suhdannevaihteluilta. Kuten muissakin kiinteistötransaktioissa ja -kehityshankkeissa, sale and leaseback -järjestely palvelee molempien osapuolten liiketoimintaa ja mahdollistaa strategisen kasvun.
Yksinkertaisuudessaan: myyjä saa vapautettua kiinteistöön sidotun tai sidotuksi tulevan pääomansa, ja ostaja saa pitkäaikaisen sijoituskohteen varallisuudelleen.
Huomio nämä sale and leaseback -järjestelyissä
Sale and leaseback -järjestelyissä on huomioitava kiinteistön kunnossapito- ja korjausvastuut tavanomaista liikehuoneistoa tai kiinteistöä koskevaa vuokrasuhdetta tarkemmin. Järjestelyyn ryhdyttäessä osapuolten on tärkeää olla tietoisia siihen liittyvistä riskeistä, vastuista ja rajoitteista.
Vuokralaisen muutostyöoikeutta ja kunnossapitovastuuta koskevat kirjaukset ovat usein kirjavia, koska entisestä omistajasta tulee järjestelyssä vuokralainen. Kiinteistön vuokralaisen ja omistajan oikeudet ja velvollisuudet ovat lähtökohtaisesti erilaisia, mikä saattaa aiheuttaa erimielisyyksiä osapuolten välillä.
Suurimpana yksittäisenä riskinä voidaan pitää takaisinosto-oikeuden sitovuuden tulkinnanvaraisuutta. Mitään oikeussuojakeinoa ei ole välttämättä käytettävissä, mikäli ostaja kieltäytyy myymästä kiinteistön takaisin alkuperäiselle myyjälle. Toinen merkittävä riski kohdistuu järjestelyjen vakuusoikeudelliseen näkökulmaan. Koska vakuusluovutus on lainsäädännössämme kiinteän omaisuuden osalta kielletty, järjestely ei välttämättä sido osapuolia tai kolmansia osapuolia.
Vakaana euromaana Suomi on yhä selvemmin osa kansainvälistä kiinteistömarkkinaa co-working, space as a service ja joint venture -järjestelyineen. Lisäksi kotimainen lainsäädäntömme asettaa rajoituksen järjestelyjen toteuttamistavoille. Oikeudellinen neuvonantaja kannattaa ottaa mukaan järjestelyyn jo alkuvaiheessa, jolloin osapuolten tavoitteet ja odotukset voidaan varmistaa ja huomioida järjestelyn ensimetreillä.
Lue lisää kiinteistö- ja rakennusoikeuteen liittyvistä palveluistamme.
