Nordia Law

Vuokralaisen konkurssi voi olla haasteellinen tilanne liikehuoneistojen vuokranantajalle. Erityisesti liikehuoneistojen vuokrauksesta annettu laki (481/1995), asettaa raamit, joiden puitteissa vuokranantajan tulee toimia tällaisissa tilanteissa.

Kun vuokralainen asetetaan konkurssiin, ensimmäinen asia, joka vuokranantajan tulee huomioida, on vuokrasopimuksen jatkuvuus. Liikehuoneistojen vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 39 § mukaan vuokrasopimus ei automaattisesti pääty vuokralaisen konkurssin johdosta. Vuokralaisen konkurssipesällä on tietyin edellytyksin oikeus jatkaa vuokralaisena entisin ehdoin.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralaisen konkurssipesä ei vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoita ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta eli käytännössä ilmoita ottavansa vastattavakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Kyseinen määräys tarkoittaa, että vuokranantajalta edellytetään aktiivisia toimia, jotta vuokranantaja saa tiedon vuokralaisen konkurssipesältä sitoutumisesta vuokrasopimukseen. Vuokranantajan tulee asettaa vuokralaisen ko. sitoumuksen antamiselle vähintään kuukauden määräaika.

Vuokranantajan on syytä varmistaa, että hän saa tietoa konkurssipesän päätöksistä mahdollisimman nopeasti. Jos konkurssipesä ei ole halukas jatkamaan vuokrasopimusta, vuokranantajan on aktiivisesti etsittävä uutta vuokralaista.

Huomioitavaa on lisäksi, että tilanteessa, jossa konkurssipesä ei sitoudu vuokrasopimukseen, konkurssipesä on vastuussa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta vain siltä ajalta kun se käyttää liikehuoneistoa. Tämä tarkoittaa käytännössä päiväkohtaista vuokraa, josta käytetään myös termiä ”käyttökorvaus”. Liikehuoneiston ”käyttämisenä” ei pidetä sitä, että konkurssipesä ainoastaan jättää liikehuoneistoon velalliselle kuuluvaa omaisuutta, vaan käytöltä edellytetään muitakin toimia.

Vuokrasaatavat ja konkurssipesän vastuu

Vuokralaisen konkurssin myötä syntyy kysymys vuokrasaatavista. Ennen konkurssia erääntyneet vuokrat ovat konkurssisaatavia, jotka vuokranantaja voi ilmoittaa pesänhoitajalle.

Konkurssin alkamisen jälkeen erääntyvät vuokrat ovat ns. massavelkoja, jotka konkurssipesän on maksettava ajallaan, mikäli pesä jatkaa vuokrasopimusta. Mikäli pesä ei sopimusta jatka, on käyttökorvaus ns. massavelkaa. Käyttökorvausta on siten vaadittava suoraan konkurssipesältä. Massavelkaiset saatavat suoritetaan lähtökohtaisesti konkurssiyhtiön varoista päältä päin ennen kuin pesään kertyneet varat jaetaan konkurssivelkojille laissa säädetyin etusijajärjestyksin ja saatavien mukaisessa suhteessa.

Vuokranantajalle vuokralaisen omaisuuden poistamisesta ja huoneiston siivoamisesta, tyhjentämisestä ja esimerkiksi lukituksen uusimisesta aiheutuneet kustannukset ja mahdollinen korvaus vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä ovat konkurssisaatavia eli ns. valvottavia saatavia, joista vuokranantaja saa aikanaan jako-osuuden, mikäli konkurssissa etuoikeudettomille velkojille sellaista aikanaan kertyy.

Vuokranantajan kannattaa olla tarkkana vuokrasaatavien kirjaamisessa ja ilmoittamisessa. On suositeltavaa ottaa yhteyttä pesänhoitajaan heti konkurssin tultua tietoon ja varmistaa, että kaikki erääntyneet vuokrasaatavat tulevat ilmoitetuiksi konkurssipesälle.

Takaukset ja vakuudet

Vuokranantajan on hyvä tarkastella vuokrasopimuksen vakuuksia ja takauksia vuokralaisen konkurssin yhteydessä. Usein liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa on sovittu vuokravakuudesta, joka voi olla rahavakuus, pankkitakaus tai esimerkiksi emoyhtiön omavelkainen takaus. Nämä vakuudet ovat tärkeässä roolissa turvaamassa vuokranantajan saatavia.

Jos vuokralainen on asettanut rahavakuuden, vuokranantaja voi käyttää sitä kattamaan erääntyneitä vuokrasaatavia. Pankkitakaus puolestaan edellyttää, että vuokranantaja esittää pankille asianmukaisen vaatimuksen takuuerän maksamisesta. On tärkeää toimia nopeasti ja huolellisesti, jotta vakuuksien käyttö voidaan maksimoida. Lisäksi saatavien asianmukainen valvonta on olennaista myös, jotta vuokranantaja välttää oikeudenmenetykset suhteessa mahdolliseen takaajaan. Mikäli saatavia jätetään valvomatta, vapautuu mahdollinen takaaja takausvastuustaan siltä osin kuin vuokranantaja olisi saanut saatavansa valvomalla suorituksen konkurssipesän varoista.

Uusi vuokralainen ja vuokrasopimuksen uudelleenneuvottelu

Jos konkurssipesä ei jatka vuokrasopimusta, vuokranantajan tulee aloittaa uuden vuokralaisen etsiminen. Uuden vuokralaisen etsiminen on samalla hyvä tilaisuus arvioida kyseistä liikehuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen ehtoja uudelleen. Markkinatilanteen huomioiminen ja vuokranantajan tavoitteiden tarkistaminen voivat olla tarpeen.

Samalla vuokranantajan on syytä arvioida myös vuokran määrää ja muita ehtoja, kuten vuokra-ajan pituutta ja mahdollisia investointeja liikehuoneistoon. Hyvä vuokrasopimus on tasapainossa vuokralaisen ja vuokranantajan tarpeiden kanssa ja antaa molemmille osapuolille riittävän turvan.

Liikehuoneiston kunto ja ylläpitovastuut

Vuokralaisen konkurssi saattaa vaikuttaa myös kiinteistön kuntoon ja ylläpitoon. Jos konkurssipesä ei jatka vuokrasopimusta, vuokranantajan tulee tarkistaa liikehuoneiston kunto ja mahdolliset vauriot mahdollisimman pian. On tärkeää, että vuokranantaja dokumentoi kiinteistön kunnon tarkasti, jotta mahdolliset korvausvaatimukset voidaan osoittaa konkurssipesälle tai vakuudesta maksettavaksi.

Lisäksi vuokranantajan tulee huolehtia siitä, että liikehuoneiston ylläpito ja tarvittavat korjaukset jatkuvat keskeytyksettä, vaikka vuokralainen olisi konkurssissa. Tämä usein tarkoittaa ylimääräisiä kustannuksia, jotka on syytä ottaa huomioon budjetoinnissa.

Kommunikointi

Vuokralaisen konkurssitilanne vaatii tiivistä kommunikointia eri osapuolten välillä. Vuokranantajan on syytä olla aktiivisesti yhteydessä konkurssipesän pesänhoitajaan, vakuudenantajiin, mahdollisiin takaajiin sekä tarvittaessa myös juridisiin neuvonantajiin.

Juridinen apu on usein tarpeen, jotta vuokranantaja voi varmistaa, että hänen oikeutensa tulevat turvatuiksi. Asianajajan konsultointi voi auttaa selventämään vuokranantajan velvollisuuksia ja oikeuksia konkurssitilanteessa ja varmistamaan, että kaikki toimenpiteet tehdään lain mukaisesti.

Yhteenveto

Vuokralaisen konkurssi on haastava tilanne, joka vaatii vuokranantajalta tarkkaa ja nopeaa reagointia. Tärkeimpiä huomioitavia asioita ovat vuokrasopimuksen jatkuvuus, vuokrasaatavien perintä ja käyttökorvauksen vaatiminen konkurssipesältä, vakuuksien käyttö, uuden vuokralaisen etsintä, liikehuoneiston kunnon tarkistaminen ja tarvittaessa juridisen avun hakeminen.

Vuokranantajan etukäteissuunnittelu ja hyvä yhteistyö konkurssipesän ja muiden osapuolten kanssa voivat auttaa minimoimaan taloudelliset tappiot ja varmistamaan, että liikehuoneisto säilyy hyvässä kunnossa myös vuokralaisen konkurssin jälkeen.

Koska konkurssipesän selvitys kestää tyypillisesti pitkään, ja vuokranantaja joutuu odottamaan jopa vuosia mahdollista jako-osuutta saatavilleen, vuokranantajan on syytä pohtia mahdollisia ratkaisuja jo ennen konkurssin alkua, mikäli vuokralaisen tilanne näyttää heikolta ja vuokrat ovat jääneet rästiin. Asianmukaiset vakuudet ja tehokas perintä ennen konkurssin alkamista ovat vuokranantajan suurin turva riskien minimoimiseksi.