Nordia Law

Dersom du eier eller har planer om å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt, er det noen forhold det kan være greit å være oppmerksom på.  

Festekontrakten

Det viktigste er å gjennomgå festekontrakten for å se hva som er avtalt. Dersom det er en eksisterende kontrakt, er det særlig viktig å se på festetiden og hvor lang tid det er igjen før kontrakten løper ut. I tillegg bør en se på hva den årlige festeavgiften er og hva som er avtalt om reguleringen av denne. Dersom man inngår en ny festekontrakt, vil den i henhold til tomtefesteloven være evigvarende frem til den eventuelt sies opp av fester eller tomta innløses.

Ved utløp av festekontrakten

Det er viktig å sjekke kontrakten for å se om festekontrakten er tidsbegrenset og når den eventuelt løper ut. Det er spesielt ved utløp av festekontrakten at det kan skje endringer i festeforholdet. Dette gjelder da spesielt oppjustering av festeavgiften som kan kreves av bortfester i forbindelse med en forlengelse. Ved en forlengelse vil festekontrakten bli evigvarende, og festeavgiften kan i henhold til dagens regler kun KPI reguleres festetiden. Som fester har man også mulighet til å kreve innløsning, altså at man kjøper tomta og at festeforholdet da avsluttes.

Oppregulering av festeavgiften i forbindelse med at festekontrakten forlenges

Man må i første omgang se på festekontrakten og hva som er avtalt om regulering av festeavgiften.

I henhold til tomtefesteloven løper festeforholdet videre på samme vilkår som tidligere når kontrakten utløper, bortsett fra at bortfester kan kreve oppregulering av festeavgiften. Festeavgiften kan da settes til 2 % av tomtens råtomtverdi, som er verdien på tomten slik den i utgangspunktet var. Det innebærer at det skal ses bort fra den verdiøkningen som festeren har tilført tomten, så som vann og avløp, opparbeidelse av vei, brygge o.l. Det er også satt et tak på hvor høy festeavgift som kan kreves. Maksbeløpet pr dekar tomt skal være kr 9000,- konsumprisregulert fra 1. januar 2002. Maksbeløpet utgjør per i dag i overkant av kr 13 000,-.

Innløsning av festetomten

I henhold til tomtefesteloven § 32 kan man som fester kreve å få innløst festetomten når festetiden er ute, eller når det har gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt. Etter 30 år kan fester kreve innløsning hver gang det har gått 10 nye år for fritidstomter og 2 nye år dersom det gjelder en boligtomt.

Dersom man som fester ønsker å innløse tomten, er det viktig at man fremsetter et skriftlig krav om dette til bortfester senest ett år før innløsningstiden er ute. Når det gjelder innløsningssummen, er hovedregelen at prisen skal settes til 25 ganger festeavgiften. Dersom det er mindre enn ti år til kontrakten løper ut, har bortfester imidlertid lov til å oppregulere festeavgiften til 2% av råtomtverdien og legge denne til grunn for innløsning av tomten.

Bortfester kan også i visse tilfeller kreve at innløsningssummen settes til 40% av råtomtverdien, istedenfor 25 ganger festeavgiften. Dette gjelder i de tilfeller der festekontrakten er tidsbegrenset eller oppsigelig fra bortfesters side.

Dersom du har behov for en vurdering av din festekontrakt og er usikker på hvilke muligheter du har, ta gjerne kontakt så tar vi en titt på din festekontrakt.